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Tim Keggenhoff
Entscheidungsfaktoren für Immobilieninvestitionen in China

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Geleitwort

Mit dem Band „Entscheidungsfaktoren für Immobilieninvestitionen in China“ wird in der Schriftenreihe Financial Services Management der erste Band zum Bereich Immobilien vorgelegt. Informationen zur Schriftenreihe können unter www.fsm-books.eu aufgerufen werden.
Herr Tim Keggenhoff hat die vorliegende Untersuchung am Fachbereich Wirtschaftswissenschaften I der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft Berlin mit großem Erfolg vorgenommen. Der Verfasser ist Gründungsmitglied des im Jahre 2005 gegründeten Deutsch-Chinesischen Instituts für Immobilienwirtschaft und Immobilienbewertung e. V. in Berlin und konnte im Rahmen seiner Untersuchung die zahlreichen Kontakte mit Mitgliedern und den dem Institut nahe stehenden Unternehmen in China und Deutschland erfolgreich verwerten.
Mit dem vorgelegten Band wird das Verständnis des chinesischen Immobilienmarktes wesentlich erleichtert.
Berlin, im November 2006
Prof. Dr. Werner Nann LL.M.
Direktor des Deutsch-Chinesischen Instituts
für Immobilienwirtschaft und Immobilienbewertung e.V., Berlin

1. Einleitung
„In welchem Maße [sind] die Regionen Deutschland, USA, West- bzw. Osteuropa und Asien aus ihrer Sicht für Immobilieninvestments privater Anleger attraktiv?“(1)
Eine Befragung nahezu aller lebender Wirtschafts-Nobelpreisträger hinsichtlich deren Erwartungen, welche Wirtschaft in 75 Jahren die größte der Welt sein wird, führte zu einem eindeutigen Ergebnis. Einhellig war die Überzeugung, dass China das größte Potential habe, zukünftig die stärkste Wirtschaftsnation zu werden.(2)
Diese Meinungen sowie die Zahlen des Wirtschaftwachstums, die über die Jahre stets bei ca. 10 Prozent lagen, sprechen eindeutig für das immense Potential Chinas. Für die Investitionsentscheidung ist letztendlich bedeutend, ob die zu erzielende Rendite und das Risiko in einem angemessenen Verhältnis stehen.(3) Entgegen vieler positiver Nachrichten in Bezug auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt erscheinen durchaus auch kritische Anmerkungen, die auf potentielle Risiken hinweisen.(4) Intransparenz, steuerliche, rechtliche und politische Investitionsrahmenbedingungen werden als Unsicherheitsfaktoren angeführt.
„Schon lange nicht mehr billig – Immobilienmärkte Korea und China –“. Die Immobilien Zeitung setzt sich in dem Artikel ebenfalls kritisch mit den asiatischen Investitionsstandorten auseinander.(5) Spekulative Investitionen erhöhen das Preisniveau, so dass beispielsweise in Shanghai bereits die Rede von einer „Immobilienblase“ ist.
Diese gegensätzlichen Hintergründe werfen die Frage nach der zukünftigen Marktentwicklung unter der Einflussnahme und Reglementierung der Kommunistischen Partei Chinas (KPCh) auf.

2. Politische und wirtschaftliche Entwicklung Chinas
„Vor jedem finanziellen Engagement im Ausland ist es notwendig, sich nicht nur mit den spezifischen Gegebenheiten, sondern auch mit den vergangenen Entwicklungen des Marktes zu beschäftigen.“(6)
Ein Investor sollte sich nicht ausschließlich auf die Kenntnis der jeweiligen Region mit dem entsprechendem Status quo der politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen des potentiellen Anlagestandortes verlassen. Frühere Entwicklungen und Ereignisse müssen in den Entscheidungsprozess einbezogen werden, damit richtige Schlussfolgerungen für die Anlageentscheidung gezogen werden können.(7)
China hatte gegen Ende des 19. Jahrhunderts einen kolonialartigen Status.(8) Daher musste der Wirtschaftsprotektionismus aufgegeben werden. Dies hat nicht dazu geführt, dass die Industrie des Landes verstärkt wurde. Es hatte sich eine Binnenwirtschaft mit einem komplexen Marktsystem entwickelt. Entgegen privater Initiativen hat die Regierung keine aktive Integration und Förderung eines Wirtschaftssystems verfolgt. Somit haben sich einige separate Teilmärkte gebildet, die sich hinsichtlich der Wirtschaftskraft sehr unterschiedlich entwickelten.
Eine Mobilisierung der auf Teilmärkten gebildeten Potentiale und auch des Militärs konnte in den folgenden Jahrzehnten von der Nationalregierung nicht durchgesetzt werden. Die finanzielle Abhängigkeit der Banken wurde immer größer, so dass gezielte Förderungen bestimmter Wirtschaftszweige nicht mehr möglich waren. Aus dieser Notlage heraus wurden die wichtigsten Banken 1935 verstaatlicht. Diese Handhabung der übergreifenden staatlichen Kontrolle hat sich fortan ausgeprägt.(9)
Der durch ausländische Unternehmen beeinflusste Investitionsgütersektor hatte nur geringe Wachstumsraten zu verzeichnen. Für die chinesische Wirtschaft war der landwirtschaftliche Bereich bestimmend. Fast 80 Prozent der arbeitenden Bevölkerung Chinas waren in diesem Wirtschaftzweig tätig, wobei vor dem Ende der Republikzeit nur ca. 1/3 der Bevölkerung Arbeit hatte. Unruhen, Ausbeutung, Naturkatastrophen und Kriege waren ferner die Ursache für eine extrem hohe Inflationsrate und einen prozentual sehr hohen Anteil des Analphabetentums in der Bevölkerung von ca. 90 Prozent. Die Finanzströme des Landes wurden von ausländischen Banken kontrolliert. Diese Umstände sowie die extreme Belastung durch massive Kriegsschäden haben die chinesische Wirtschaft 1949 fast gänzlich ruiniert.

Fußnoten
(1) Rainer Zitelmann, WVFI – Wissenschaftliche Vereinigung zur Förderung des Immobilienjournalismus e.V., 11.01.2006, S. 3
(2) Vgl. Hirn, Wolfgang, 2005, S. 251
(3) Vgl. Schäfer / Conzen, 2005, S. 5
(4) http://www.gomopa.net/Finanzforum/Immobilie-UEbersee/Asiens-Immobilienmarkt-ist-mit-hohen-Risiken-behaftet.html, Stand 20.02.2005
(5) Vgl. Leykam, Monika, Immobilien Zeitung, 03.11.2005
(6) Vgl. Staude, Tobias F. A. / Theisen, Christian, 2000, S. 24
(7) Vgl. Hahn, Rainer / Lambrou, Andreas, 2005, S.33
(8) Vgl. Seeger, Adrian C., 2001, S. 121
(9) Vgl. Seeger, Adrian C., 2001, S. 122